为什么自用房地产转投资性房地产时，公允价值大于账面价值之差计入资本公积？

这是为了防止上市公司虚增利润。上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会停牌，经常会有调高利润的动机。
自用转投资，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是10年、20年前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。
上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转为出租。适当的时候，还可以再把它转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入资本公积。

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
（1）投资改自用
借：固定资产
　贷：投资性房地产——成本
借或贷：投资性房地产——公允价值变动
借或贷：公允价值变动损益
贷差＝转换日公允价值－转换日账面价值＝转换日公允价值－上年末公允价值＝不超过12个月期间内的涨跌价
（2）自用改投资
借：投资性房地产——成本
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益（借差）
　　贷：固定资产
资本公积——其他资本公积（贷差)